عقد ايجار شقة
لا يوجد تعريف محدد بعينه فيما يخص عقد ايجار شقة قانون جديد أو قانون قديم، فالتعريف شامل جامع لعقد الإيجار ومفاده أنه بمثابة اتفاق بين طرفين ولكن في صيغة قانونية محررة ببنود واضحة بين المالك أو المُؤجر والمُستأجر أو المنتفعه .
و عقد ايجار شقة،بموجب هذا العقد وإتمام التعاقد يسمح المؤجر للمستأجر بالإنتفاع بوحدة سكنية المعروفة في كثير من الأحيان بـ (العين) مقابل أجر مادي معلوم ومسجل معروف بـ (الأجرة) أو (القيمة الإيجارية)وممكن تعريف عقد ايجار شقة بأنه وثيقة عرفيه بين طرفين المالك والمستاجر من أجل الانتفاع بشقة مقابل مبلغ مادى معين ولمدة معينة يتم الاتفاق عليهما مسبقا عند كتابة عقد ايجار شقة.
وسوف نوضح في هذه المقالة الآتي هل يوجد فرق بين صيغة عقد ايجار شقة القديم والجديد ؟، مسميات اطراف عقد ايجار شقة، المكونات الاساسية المصاغ بها عقد ايجار شقة، القيمة الإيجارية في عقد إيجار شقة، اثبات تاريخ عقد ايجار شقة، نصائح هامه للمؤجر عند كتابة عقد ايجار شقة، صيغة عقد ايجار شقة.
هل يوجد فرق بين صيغة عقد ايجار شقة القديم والجديد ؟
لا يوجد فارق كبير بين الصيغة الخاصة بعقد إيجار شقة وفقًا للقانون القديم والصيغة الخاصة بـ عقد إيجار شقة وفقًا للقانون الجديد، غير أن عقود الإيجار الجديدة يكتب فيها تاريخ انتهاء المدة.
ويحدد المالك أو المؤجر في الصيغة الخاصة بعقد إيجار شقة وفقا لقوانين الايجار الجديدة بند تجديد المدة أو لا ويتم تحرير ذلك في عقد يجار شقة.
إضافة إلى إمكانية ذِكر نسبة الزيادة المقرر دفعها على القيمة الإيجارية المحددة مسبقا في بداية التعاقد، حال رغبة المالك والمستأجر في تجديد العقد بعد انتهاء المدة المتفق عليهاكل ذلك لابد من كتابتة فى عقد ايجار شقة.
مسميات اطراف عقد ايجار شقة
المؤجر ويسمى بـ (المالك) أو (الطرف الأول)، وتجد هذه المسميات منتشرة في الأجزاء التي تخصه في بنود العقد، ويوقع بأسمه ومحل إقامته وتاريخ بطاقته الشخصية السارية.
المستأجر ويسمى بـ (المنتفع) أو (الطرف الثاني)، وأيضا تجد مسمياته منتشرة فيما يخصه بشأن بنود عقد الإيجار، ويوقع بأسمه ومحل إقامته وتاريخ بطاقته الشخصية السارية.
المكونات الاساسية المصاغ بها عقد ايجار شقة
1- عنوان الشقة ضروري عند كتابة عقد ايجار شقه.
2- تحديد أن غرضها سكني فقط فى عقد ايجار شقة.
3- مدة الإيجاربند مؤثر عند كتابة عقد ايجار شقة.
4- تاريخ بدء الإيجار أو بدء المدةضروري عند كتابة عقدايجار شقه..
5- تاريخ نهاية المدة أو الإيجار.
6- قيمة الإيجار والمعروفة بـ (الأجرة) أو (القيمة الإيجارية) ضروري عند كتابة عقدايجار شقه.
7- مبلغ التأمين في الإيجار.
8- الفواتير المقرر دفعها بواسطة المستأجر بمجرد إستلام العين والانتفاع بها وتضم فواتير(الكهرباء، الغاز، المياه، التليفون، النت إن وجد).
شروط كتابة عقد ايجار شقة
يجب عليك كمؤجر أو مالك لعقار عند إيجاره أن تتحقق من إمضاء المستأجر في البند المخصص بالعقد أنه عاين الشقة معاينة تامة، وأنه يتعهد بالمحافظة على الشقة أو (العين).
والتعهد على أنه مسؤول بالكامل عن سوء استعمال الوحدة السكنية، وإحداث أي خلل بها من شأنه مخالفة الإستخدام المتفق عليه في صيغة عقد الإيجار مقابل الإنتفاع بالعين أو الشقة.
إضافة إلى مسؤولية المستأجر عن أي تلفيات يحدثها في الوحدة السكنية، وأخيرًا مسؤوليته عن أعمال هدم أو بناء مخالفة لما يحق أو يجوز له في بنود العقد.
الثغرات التي قد تتعرض لها كمستأجر عند كتابة عقد إيجار شقة
إليك أيها المستأجر مجموعة من المفاهيم والمصطلحات، إذا لم تنتبه لها أثناء كتابة عقد الشقة، فقد تتعرض للطرد وهي:-
كلمة (مشاهرة) وتعني أن المستأجر يؤجر (العين) لمدة شهر وليست بصورة كاملة كما يعتقد، وهنا يحق للمالك أو (المؤجر) قانونيا نتيجة عدم التحديد اللفظي في تحرير العقد طرد المستأجر بعد شهر واحد فقط.
وكذلك الحال نفسه في حالة كتابة كلمة (سنويا) بمعنى أن المستأجر يحق له الانتفاع بالوحدة السكنية سنة واحدة فقط ومن ثم يحق ويجوز للمؤجر طرد المستأجر.
ما الحل المناسب لك كمستأجر للحفاظ على حقك عند كتابة عقد شقة ؟
الحل هنا أن تكتب في عقد الإيجار قديم أو جديد متي ينتهي العقد، ويمكن تجديده لمدة أخرى ويكون الاتفاق برضا كامل بين الطرفين.
القيمة الإيجارية في عقد إيجار شقة
وفقا لقانون الإيجار الجديد بشأن كتابة عقد إيجار من الممكن أن يقوم المؤجر (الطرف أول) بأخذ مبلغ مالي من المستأجر، وذلك ليضمن الطرف الأول نصف الأجرة مقدما لمدة ما، ويسدد (الطرف الثاني) النصف الثاني من القيمة الإيجارية عن طريق إيصالات إثبات دفع الإيجار.
في هذه الحالة يتم كتابة الأجرة المتفق عليها في العقد، بتسجيل كل مليم دفعه المستأجر (الطرف الثانى)، وتحرير نصف الأجرة المتفق عليها خصمها تلقائيا من المبلغ السابق دفعه من قبل (لطرف الثاني)، وبعدها يتم كتابة التاريخ الذي ستعود فيه الأجرة بوضعها الكامل مع توضيح نسبتها أو المبلغ.
اثبات تاريخ عقد ايجار شقة
بعد الانتهاء من كتابة العقد بين الطرفين والتوقيع عليه من قبل المؤجر أو المالك (طرف أول) والمستأجر أو المنتفع (طرف ثاني)، في تلك الحالة وفقا لقانون الإيجار الجديد يجب إثبات تاريخ الايجار في مأمورية الشهر العقارية، ويجب أن تكون المأمورية واقعة في دائرة الوحدة السكنية المؤجرة أي مكان تأجير الشقة أو (العين).
نصائح هامه للمؤجر عند كتابة عقد ايجار شقة
1- التأكد من هوية شخصية المستأجر.
2- إرفاق وثيقة مفردات مرتب مختومة من جهة العمل الخاصة بالمستأجر، للتأكد من أنه سيكون قادرا على دفع قيمة الإيجار المتفق عليه.
3- الاحتفاظ بصورة من هوية المستأجر (بطاقة الرقم القومي – الباسبور)
4- الاستعانة بأحد المحامين في كتابة العقد، وللتأكد من أن الطرف الثاني لا يوجد عليه أي سوابق جنائية أو أحكام قضائية.
5- معرفة عدد الأشخاص الذين سيقيمون مع المستأجر.
6- تحرير العقد بمدة قصيرة إن كنت لا تشعر أو تضمن المستأجر، حتى تتأكد منه.
7- كتابة جميع الاتفاقات بالعقد من حيث مدة الإيجار وتاريخ توقيعه وقيمة المبلغ المتفق عليه.
8- في حالة إخلال المستأجر بأي بند من بنود عقد الإيجار يجوز للمؤجر المطالبة بفسخ العقد.
صيغة عقد ايجار شقة
طبقا لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996
أنه فى يوم ( ) الموافق / /
حرر هذا العقد بين كلاً من :-
السيد / المقيم / بطاقة رقم /
( طرف اول مؤجر)
السيد / المقيم / بطاقة رقم /
(طرف ثانى مستأجر)
البند الأول
بموجب هذا العقد قد أجر الطرف الأول للطرف الثانى القابل لذلك ما هو الشقة الكائنة فى بغرض استخدامها سكن خاص.
البند الثانى
مدة الإيجار : مدة هذا العقد هي ( ) تبدأ من / / وتنتهى في / / ، ولا يجدد هذا العقد إلا بعقد إيجار جديد وبقيمة إيجاريه جديدة أيضاً ، ومن المتفق عليه التزام الطرف الثانى ” المستأجر ” بتسليم الشقة المؤجرة بمجرد انتهاء مدة عقد الإيجار ، وإلا يلتزم بدفع تعويض للطرف الأول (المؤجر) قدره ( ) عن كل يوم عن مدة التأخير حتى تسليم الشقة للمؤجر وذلك دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار .
البند الثالث
القيمة الايجارية : الأجرة المتفق عليها هى مبلغ جنيه ( فقط جنيه ) شهرياً ، يلتزم الطرف الثانى بدفعها للطرف الأول فى اول كل شهر فى محل إقامة المؤجر بموجب إيصال موقع من الأخير.
البند الرابع
التأمين النقدى : دفع الطرف الثانى ( المستأجر ) للمؤجر مبلغ وقدره مبلغ جنيه ( جنيه ) عند تحرير هذا العقد كتأمين ، ولا يرد هذا التأمين إلا عند انتهاء مدة العقد ويلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والمياه والعوائد والنظافة والحراسة .
البند الخامس
إذا تأخر الطرف الثانى “المستأجر” عن دفع القيمة الايجارية فى الميعاد المحدد يفسخ هذا العقد فوراً من تلقاء نفسه وبدون حاجة إلى تنبيه أو إنذار, ولا يحق له إيداع الإيجار بخزينة المحكمة ، ويحق للمؤجر رفع دعوى مستعجلة بطرد المستأجر ، ويحق للمؤجر أيضاً توقيع حجز تحفظى دون إنذار سابق على جميع المنقولات الموجود بالشقة موضوع العقد .
البند السادس
يقر المستأجر أنه عاين الشقة المؤجرة المعاينة التامة ووجدها مستوفية ، كما يلتزم بأنه يراعى الشقة كما يراعى ماله الخاص ، وأن يمتنع عن استعمالها بطريقة تنافى شروط الايجار أو ان يحدث فيها أى تغيير أو هدم أو بناء ولا يحق للطرف الثاني ( المستأجر ) بالمطالبة بقيمة الإصلاحات أو الصيانة أو الديكورات عند إنتهاء العلاقة الإيجارية مع إلتزامة بالحصول علي إذن كتابي من الطرف الأول (المؤجر) قبل الشروع في عمل أي صيانة أوإصلاحات أو ديكورات للشقة محل الإيجار
البند السابع
اذا رغب المستأجر فى ترك العين المؤجرة قبل نهاية عقده ، يلتزم بأن يدفع للمؤجر الايجار ، وكذلك استهلاك المياة والكهرباء والعوائد والنظافة حتى تاريخ الترك .
البند الثامن
التنازل والتأجير من الباطن : محظور على المستأجر ان يؤجر من الباطن أو يتنازل عن كل المكان المؤجر أو جزء منه لأقرب أقاربه أو الغير دون الحصول على تصريح سابق وكتابى من المؤجر الذى يحق له أن يرفض ذلك ، وفى حالة مخالفة هذه الشروط يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه .
البند التاسع
يخضع هذا العقد لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت عقود إيجارها وهو محدد المدة ، ولا يجدد هذا العقد إلا بعقد إيجار جديد وبقيمة إيجارية جديدة .
البند العاشر
قاضى الأمور المستعجلة مختص بالحكم بطرد المستأجر من الشقة موضوع الإيجار فى حالة مخالفته أى شرط من شروط هذا العقد ، كما يكون الاختصاص المحلى للمحاكم التابع لها العقار .
البند الحادى عشر
يقر المستأجر أنه إتخذ المكان المؤجر موطناً مختاراً له وكل خطاب أو إعلان يرسل له فيه يعد قانوناً .
البند الثانى عشر
تحرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم .
الطرف الأول المؤجر الطرف الثاني المستأجر
ازاي اعمل عقد ايجار شقة
كتابة نموذج عقد الايجار للشقة لايختلف عن المحل أو المخزن فالصيغة واحده ويحتوي العقد على عدة بنود:
1- في البداية يكتب في العنوان اسم العقد هل هو لشقة أم محل أو مخزن.
2- بعد ذلك يكتب تاريخ تحرير العقد واسم المؤجر وبياناته واسم المستأجر وبياناته حسب المكتوب في بطاقة الرقم القومي
يتم كتابة بنود عقد ايجار شقة كالتالي :
1- يكتب في البند الأول معلومات العقار المستأجر بشكل مفصل ومكانه وصفة الاستخدام سكني للشقة وتجاري للمحل أو المخزن.
2- البند الثاني يكتب فيه مدة الايجار ونهايته وأنه بعد انتهاء المدة يكتب عقد جديد بمدة جديدة.
3- يذكر في البند الثالث قيمة المبلغ المؤجر به وموعد تسليمه للمؤجر ومكان استلامه هل في بيت المالك أو بطريقة أخرى ويستلم منه مايفيد استلامه.
4- في البند الرابع يذكر قيمة مبلغ التأمين المدفوع ولا يستلمة المستأجر الابعد انتهاء مدة الايجار ويدفع من أي تلفيات للشقة ويتعهد المستأجر بدفع فواتير الكهرباء والماء والغاز أثناء فترة الايجار.
5- تنبه في البند الخامس أن العقد يفسخ ويكون ملغي إذا تأخر الطرف الثاني عن دفع الإيجار دون انذاره ويجوز للمالك التحفظ على محتويات الشقة حتى يحصل على الايجار.
6- البند السادس يقر المستأجر بأنه وجد الشقة مناسبة بعد معاينتها وأن لايحدث فيها أي تلفيات أو هدم وبناء دون إذن المالك.
7- يتعهد الطرف الثاني المستأجر في البند السابع بدفع الايجار في حالة قرر ترك العين الأجرة قبل موعد انتهاء الايجار.
8- يذكر في البند الثامن أن العقد مفسوخ تلقائيا في حالة قام المستأجر بالتنازل عن العقار أو تأجيره بالباطن دون إذن من المالك ويكون إذن كتابي.
9- في البند التاسع يكتب أن العقد يخضع لأحكام القانون المدني رفم 4 لسنة 1996 أن العقد محدد المدة ولا يجدد الا بعقد جديد ومبلغ ايجار جديد.
10- أما البند العاشر في حالة مخالفة المستأجر لأي شرط من شروط العقد يطرد من العقار وتكون الشكوى أمام القاضي المختص للمحكمة التابع لها العقار.
11- يذكر في البند الحادي عشر أنه تحرر نسختين من العقد نسخة لكل من المالك والمستأجر.
يوقع كلا من المؤجر والمستأجر على العقد بعد قراءة البنود جيداً وفي وجود ممثل قانوني.
يمكن كتابة أي بنود أخلاى لتحفظ للطرفين حقوقهما.
هل يجب توثيق عقد الإيجار
توثيق عقد الايجار بالشهر العقارى، حيث أن المادة 11 من قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946
تنص على ان : يجب تسجيل الإيجارات والسندات التى ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والجوالات ويترتب على عدم تسجليها أنها لا تكون نافذة فى حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الاجارات والسندات.
كما نصت المادة 12 مكرر 1 من ذات القانون على ان : لا يقبل إثبات تاريخ المحررات الواجب شهرها طبقاً للمواد السابقة.
كما نصت المادة 12 من قانون التوثيق رقم 68 لسنة 1947 على أنه : تقوم مكاتب التوثيق بوضع الصيغة التنفيذية على صور المحررات الرسمية الواجبة التنفيذ، وإثبات تاريخ المحررات.
رأى محكمة النقض فى هذه الأزمة :
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدى لمثل هذه الأزمة فى الطعن المقيد برقم 4465 لسنة 61 قضائية الصادر بجلسة 9 يوليو 1995، حيث ذكرت فى حيثيات حكمها أن النص فى المادة 115 من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 مؤداه أن عقد الإيجار إذا كان وارداً على عقار و كانت مدته
تزيد على 9 سنوات فإنه يجب لنفاذه فى حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مسجلاً وفقاً لإجراءات وقواعد التسجيل التى انتظمتها نصوص هذا القانون ومن ثم لا يكفى لنفاذ مدته الزائدة عن هذا الحد فى حق الغير أن يكون ثابت التاريخ بحجة أن هذا المقصود من التسجيل أو الاهتداء بحكمة التشريع متى كانت نصوص القانون واضحة جلية
بالبحث عن قصد الشارع أو حكمة التشريع و دواعيه لا يكون له محل إنما يكون ذلك عند غموض النص أو وجود لبس فيه مما يكون معه القاضى مضطراً فى سبيل تعرف الحكم الصحيح إلى تقصى الغرض الذى رمى إليه والقصد الذى أملاه.
وعلى ضوء ذلك يتعين أن يكون عقد الايجار ثابت التاريخ وفقاً لأحكام قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 وقانون التوثيق رقم 68 لسنة 1947 وليس وفقاً لنص المادة 15 من قانون الإثبات، ومن ثم فإنه يشترط لإثبات تاريخ عقد الإيجار أن يكون مدته لا تزيد عن تسع سنوات وإلا امتنع الموثق عن إجراء إثبات تاريخه وتوثيقه إعمالا للمادة 11 و12 مكررا من القانون 114 لسنة 1946.
أما إذا زادت مدة عقد الإيجار عن تسع سنوات فإن النص لن يطبق لأن عقود الإيجار التى تزيد مدتها عن تسع سنوات يتم تسجيلها ولا يجوز إثبات تاريخها كما قررت المادة 12 مكرر من القانون رقم 114 لسنة 1946 ومن ثم لا يستفيد عقد الإيجار الزائد مدته عن 9 سنوات من نص القانون رقم 137 لسنة 2006، ونرى أن ذلك هو قصد المشرع فى
القانون رقم 137 لسنة 2006، هو حماية عقود الإيجار محددة المدة بمدد قصيرة فأصبح لها نص خاص يحميها من بيروقراطية إجراءات التقاضى وبطئ التقاضى فأعطاها قوة السند التنفيذي.
وعلى هذا لا يجوز إعمال القانون رقم 137 لسنة 2006 على عقود الإيجار التى تزيد مدتها عن 9 سنوات لأن مثل تلك العقود يتعين لنفاذها فى مواجهة الغير أن يتم تسجيلها وهو ما أكده المشرع فى قوله : بعد توثيقها ولم يقل تسجيلها أو شهرها.
