ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء

ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء : يبين من النص الاتي أن عدم الوفاء بالأجرة ينشئ للمؤجر دعويين ضد المستأجر همادعوى الطرد والاخلاء ، ولكل منهما طبيعتها.

وفي هذا الخصوص وهو سؤال ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء ؟ بدأت المادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦لبيان ما الفرق بين دعوي الطرد والاخلاء فتنص المادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ على أنه ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتيه : أ-……..
ب-إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك
بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولايحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة ، وكافة ماتكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .

فعدم الوفاء بالأجرة سبب لطلب إنهاء الإيجار ، وذلك نظراً لشيوع الالتجاء إلى هذا السبب لطلب الإخلاء ، وكثرة المشكلات المرتبطة به .
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرةإعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذالحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر . فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فيالوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال “ .

لبيان ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء ؟سنتكلم  عن طبيعة دعوي الاطرد وطبيعة دعوي الاخلاء

وللاجابة على سؤال ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء ؟ سنتكلم  عن شروط دعوي الطرد وشروط دعوي الاخلاء

ولمعرفة  ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء ؟سنتكلم عن الاجرة وملحقات الاجرة

وحتى نوفى  ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء ؟سنتكلم  عن التكليف بالوفاء بالقيمة الايجارية

ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء ؟  سيكون لزاما بيان كيفية وطريقة توقى الحكم بالطرد

للاجابة على سؤال ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء ؟سنبين  عن طريقة توقى الحكم بالاخلاء

وللاجابة  سؤال ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء ؟هام جدا بيان كيفية  عن تجنيب تنفيذ حكم الطرد

للاجابة على سؤال ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء ؟سنوضح عن تجنييب تنفيذ حكم الاخلاء

لا يفوتك : صيغة دعوي اخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية وشروط الدعوى

ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء

للاجابة على سؤال ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء لابد من بيان :

أولا : طبيعة دعوى الإخلاء :

دعوى الإخلاء هي دعوى موضوعية يرفعها المؤجر طالباً فسخ عقد الإيجار وإخلاءالمستأجر من المكان المؤجر، لتحقق أحد الأسباب التي حددها القانون لذلك، ومنها عدم وفاءالمستأجر بالأجرة ، وهو سبب تقره القواعد العامة لأنه يشكل إخلالاً بالتزام جوهري يفرضهالعقد.

والحكم الذي يصدر في هذه الدعوى هو حكم موضوعي لا وقتي ، لأنه يقتضي بحثاًمستفيضاً من الناحية الموضوعية ، يتناول أصل الحق ومدى استحقاقه ، ويتضمن فحصاًلمستندات الخصوم ودفاعهم ، ويتقصى سبب الإخلاء ، أي عدم الوفاء بالأجرة ، ويتثبت منتوافره ، لكي يفصل في موضوع الدعوى بفسخ عقد الإيجار ، ويرتب عليه آثاره بإخلاء المستأجر من المكان .

وعلى ذلك ، قضت محكمة النقض بأنه ” لما كانت عقود إيجار الأماكن الخاضعة لقوانين الإيجارات الاستثنائية قد لحقها الامتدادالقانوني لمدة غير محددة ويتعلق ذلك بالنظام العام، إلا أن المشرع قد كفل للمؤجر الحق في إخلاء المكان المؤجر في الحالات التينص عليها القانون على سبيل الحصر ، ومن المسلم به أن أسباب الإخلاء المنصوص عليها في تلك القوانين – وعلى ما جرى بهقضاء هذه المحكمة – من الأمور المتعلقة بالنظام العام ، ومن ثم يتعين على محكمة الموضوع من تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاءأساس الدعوى ، وتتحقق من توافره ، وألا تقضي بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه …” ، نقض ١٩٨٦/٥/٢٩ ، الطعن رقم ٩٨٢ لسنة ٥٥ق .
وعلى ذلك ، فالحكم الصادر بالإخلاء هو حكم موضوعي يحوز حجية الشئ المقضي فيه،بما يمنع من إعادة النظر فيما قضى فيه إلا وفقاً لقواعد الطعن في الأحكام الموضوعية .

ودعوى الإخلاء من الدعاوي غير مقدرة القيمة ، فتعتبر قيمتها زائدة على خمسة آلاف جنيه( م ٤١ مرافعات ) ، ومن ثم تختص بها المحكمة الابتدائية ، وهي المحكمة التي يقع فيدائرتها موطن المدعي عليه ،

ثانيا : طبيعة دعوى الطرد:

دعوى الطرد هي دعوى مستعجلة ، يرفعها المؤجر أمام القضاء المستعجل طالباً الحكم،على وجه السرعة ، بطرد المستأجر من العين المؤجرة ، كإجراء وقتي تفادياً لضرر يخشى وقوعه، وذلك استناداً إلى تحقق شرط فاسخ صريح يتضمنه عقد الإيجار ، يقضي باعتبار العقدمفسوخاً من تلقاء نفسه عند امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة وملحقاتها.

فالحكم الصادر في هذه الدعوى بطرد المستأجر، خلافاً للحكم الصادر بالفسخ والإخلاء من محكمة الموضوع، هو حكم وقتي لا يفصل في موضوع النزاع ولا يمس أصل الحق، فلا يقضيبفسخ العقد ، وإنما يقرر حماية وقتية لتدارك ضرر يصيب المؤجر ، ومن ثم لا يحوز حجيةالشئ المقضي فيه، ولا يحول دون اللجوء إلى محكمة الموضوع للفصل في أصل النزاع .

والمحكمة المختصة بنظر دعوى الطرد هي محكمة الأمور المستعجلة ، وهي إما أن تكون المحكمة الجزئية التي يقع في دائرتها المكان المؤجر بصرف النظر عن قيمة الدعوى، أو إحدىالدوائر الجزئية في مقر المحكمة الابتدائية . وهذا لا يمنع من اختصاص محكمة الموضوع أيضاً بهذه الدعوى إذا رفعت لها بطريق التبعية لطلب موضوعي أمامها .

 وللاجابة أكثر عن ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء

لابد من بيان :

ماهى شروط طلب الإخلاء :

إذا كانت العين المؤجرة مكاناً خاضعاً لقانون إيجار الأماكن ، ولم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة ، فلا يكفي لطلب فسخ الإيجار وإخلاء المكان ، مجرد امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة ، وإنما يجب أن تتوافر الشروط التي حددتها الفقرة (ب) من المادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ لطلب إخلاء المكان لهذا السبب :

أولاً : عدم الوفاء بالأجرة :

يستند طلب الإخلاء ، وفقاً لنص المادة ۱۸ / ب سالف الذكر ، إلى عدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة . وهذا يتحقق سواء بامتناع المستأجر عن الوفاء أو تأخره فيه.

والقاعدة هنا أنه يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة كاملة إلى المؤجر ” في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد وذلك بإيصال مثبتة فيه قيمة الأجرة ” (م ۱/۲۷ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ ) .

ولكي لا يتعنت المؤجر في استلام الأجرة سعياً لإثبات تقصير المستأجر في الوفاء بها، فقد رسم المشرع طريقاً لتمكين المستأجر من الوفاء بالأجرة بما يبرئ ذمته من التزامه ، ويوفر له أداة لإثبات هذا الوفاء فلا يستطيع بدوره أن يتذرع بعد ذلك بامتناع المؤجر عن استلام الأجرة منه.

فإذا رفض المؤجر استيفاء الأجرة من المستأجر بطريقة ودية ، بأن امتنع عن استلام الأجرة منه أو امتنع عن إعطاء سند المخالصة عنها ، أي إيصال بالسداد، يكون للمستأجر عندئذ أن يقوم ، قبل مضي خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاق الأجرة ، بإخطار المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول ، ليتسلم الأجرة، خلال أسبوع من تاريخ علمه بهذا الإخطار فإذا لم يقم المؤجر بتسلم الأجرة خلال هذا الميعاد ، يكون للمستأجر أن يودع الأجرة دون خلال الأسبوع التالي خزانة مأمورية العوائد المختصة . وفي المدن والقرى التي لا توجد بها رسوم مأموريات عوائد يتم الإيداع بخزينة الوحدة المحلية الواقع في دائرتها العقار .

وعلى كل من المستأجر والجهة المودع لديها الأجرة إخطار المؤجر بهذا الإيداع بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول .

والقاعدة أن إيصال الإيداع يعتبر سنداً لإبراء ذمة المستأجر من قيمة الأجرة المستحقة بالقدر المودع ، بحيث يقوم مقام سند المخالصة أو إيصال السداد المقدم من المؤجر في حالة إتمام الوفاء ودياً .

وعلى ذلك ، فإن طلب الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة يفترض بداءة أن المستأجر لم يقم بإيداع الأجرة على النحو السالف بيانه ، أو أن ما أودعه يقل عن قيمة الأجرة المستحقة للمؤجر، ، وهو ما نعرض له فيما يلي

ثانياً : يجب أن تكون الأجرة مستحقة وخالية من النزاع :

للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار وإخلاء المكان ” إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة ..” . والأجرة تستحق في الموعد المتفق عليه في العقد . وإذا لم يوجد اتفاق على موعد استحقاقها ، فالقاعدة أنه يجب الوفاء بها ” في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه ” ، أي أن الأجرة تستحق مقدماً في أول كل شهر ، ويجب الوفاء بها في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول منه .

أما من حيث المقدار المستحق لهذه الأجرة ، فالقاعدة وفقاً للمادة ١/٢٧ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ أنه ” يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر”.

والأجرة المحددة هي القيمة الإيجارية التي تقابل الانتفاع بالمكان المؤجر ، ويتم تقديرها بواسطة لجان مختصة على ضوء نسبة معينة من قيمة الأرض والمباني . فإذا حصل المؤجر على حكم بزيادة هذه الأجرة ، وقام المستأجر بالوفاء بالأجرة دون هذه الزيادة ، فالفرق بينهمامستحقاً ويبرر للمؤجر طلب الإخلاء .

ماهى ملحقات الاجرة ولماذا يعاملها  القانون معاملة الاجرة

وقد أضاف المشرع إلى الأجرة المحددة عناصر أخرى جعلها ملحقة بالأجرة ، بحيث تخضع لحكمها من حيث طلب الإخلاء . وعلى ذلك ، فإن الأجرة المستحقة تشمل الأجرة القانونية المحددة وملحقاتها أو ما في حكمها .
 قيمة استهلاك الكهرباء من ملحقات الاجرة والتى يعاملها القانون معاملة الاجرة 
والمقصود ما يخص المستأجر من توزيع قيمة الاستهلاك المشترك للكهرباء لإنارة السلم والمدخل وما يلزم لتشغيل المصعد الكهربائي . على أنه بالنسبة إلى قيمة استهلاك التيار الكهربائي اللازم لتشغيل المصعد فيقتصر توزيعها على الأدوار التي يقف بها المصعد عدا الدور الأول والأراضي . .

وأجر الحارس (البواب) من ملحقات الاجرة والتى يعاملها القانون معاملة الاجرة 

ووفقاً للفقرة الأخيرة من المادة 4 من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ ، يوزع الحد الأدنى المقرر قانوناً لأجر الحارس بين المالك والمستأجرين وفقاً لقواعد توزيع أعباء الترميم والصيانة الواردة يصدر المادة المذكورة ، وإذا لم يقم المستأجر بالوفاء بما هو مستحق عليه في هذا الأجر مع الأجرة المستحقة فإن ذلك يعد مبرراً لطلب الإخلاء.

وأجر عامل المصعد من ملحقات الاجرة والتى يعاملها القانون معاملة الاجرة 

ووفقاً للمادة ۱۱ من اللائحة التنفيذية للقانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ ، فإن قيمة الحد الأدنى لأجر العاملين القائمين على تشغيل المصعد يقتصر توزيعها على الأدوار التي يقف بها المصعد فيما عدا الدور الأول والأرضي ” . ومن ثم يعد تأخير المستأجر في الوفاء بما يخصه من أجر هذا العامل مما يبرر طلب الإخلاء .

والضرائب العقارية من ملحقات الاجرة والتى يعاملها القانون معاملة الاجرة 

تنص المادة ١٤ من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ على أنه ” مع مراعاة الإعفاءات المقررة في شأن الضريبة على العقارات المبنية يضاف إلى الأجرة المحددة وفقاً لما تقدم ما يخصها من الضرائب العقارات الأصلية والإضافية …. ويلتزم المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة ” .

ونفقات الترميم والصيانة من ملحقات الاجرة والتى يعاملها القانون معاملة الاجرة 

وفقاً للمادة 4 من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ ، توزع نفقات الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني بين الملاك والمستأجرين وفقاً لنسب معينة تختلف تبعاً لتاريخ إنشاء المبنى :

على أنه يشترط أن تكون الأجرة وملحقاتها خالية من النزاع والعبرة في هذا الخصوص بالنزاع الجدي ، أي النزاع الذي يكون فحواه ظاهراً ، سواء أكان من المؤجر أم من المستأجر وهذا هو الغالب . وتحديد ما إذا كانت المنازعة في الأجرة جدية أم لا مسألة .تخضع للسلطة التقديرية لمحكمة الموضوع .

فإذا كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أواستحقافها فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا النزاعباعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض .

وإذا كانت المحكمة التي تنظر دعوى الإخلاء غير مختصة بالفصل في المنازعة بشأن الأجرة، يكون عليها أن توقف الفصل في دعوى الإخلاء إلى أن يتم الفصل في تلك المنازعة من المحكمة صاحبة الاختصاص. وعلى ضوء ما تقرره هذه المحكمة ، يكون الحكم في دعوى الإخلاء كما قدمنا .

ثالثاً – تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة :

يشترط لطلب الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة أن يكون مسبوقاً بتكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة عليه . والتكليف بالوفاء بالأجرة هو عمل إرادي من جانب واحد هو المؤجر يكشف عن حرصه على استيفاء الأجرة المستحقة له ، ويهدف إلى وضع المستأجر موضع المقصر في تنفيذ التزامه بدفع الأجرة .

ويعتبر التكليف بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً ولازماً لقبول دعوى الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة ، بحيث إذا خلت منه أوراق الدعوى أو وقع باطلاً ، تعين الحكم بعدم قبول الدعوى، ويعتبر بطلان التكليف متعلقاً بالنظام العام، يجب على المحكمة أن تتعرض له من تلقاء نفسها ، ولم لم يتمسك المؤجر به .

ويصدر التكليف بالوفاء من المؤجر أو نائبه . وإذا كان المؤجر عدة شركاء على الشيوع ، يكفي أن يصدر التكليف ممن يملك أغلبية الأنصبة ، لأن هذه الأغلبية تملك حق الإدارة ،
وطلب الإخلاء يعد من أعمال الإدارة . وإذا كان المؤجر شريكاً منفرداً ، يصح أن يصدر منه التكليف بالوفاء ، ولو كان هذا الشريك لا يملك أغلبية الأنصبة .

ويوجه التكليف بالوفاء إلى المستأجر . وفي حالات الامتداد القانوني للعقد ، يوجه التكليف بالوفاء إلى من امتد إليهم العقد طبقاً لإحكام المادة ۲۹ من القانون رقم 49 لسنة ١٩٧٧ ويجب أن يتضمن التكليف بالوفاء إسم كل من المؤجر والمستأجر وبيان العين المؤجرة ، ومقدار الأجرة المتأخرة وملحقاتها ولو كانت محل نزاع .

وكذلك التنبيه على المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ التكليف ويبطل التكليف بالوفاء إذا جاء خلوا من أحد البيانات سالفة الذكر ، بما يستتبع بالضرورة رفض دعوى الإخلاء.

ويتم التكليف بالوفاء بأحد طريقين : إما بإعلان على يد محضر ، وهو الطريق الأكثر اتباعاً، أو بخطاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول ، ويشترط هنا أن يكون هذا الخطاب دون مظروف ، وذلك منعاً للتحايل . إذ يخشى أن يرسل المؤجر مظروفاً لا يحتوى ورقة تتضمن تكليفاً بالوفاء ، وقد يزعم المستأجر أنه تسلم المظروف خالياً من أي تكليف بالوفاء .

رابعاً – انقضاء خمسة عشر يوماً من وقت التكليف دون وفاء :

لا يجوز للمؤجر أن يطلب الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة إلا بعد مضي . خمسة عشر يوماً
على تاريخ التكليف بالوفاء دون أن يقوم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة .

وقد أراد المشرع بذلك أن يعطي المستأجر مهلة للوفاء بالأجرة . ، بعد أن تم إنذاره بالوفاء بها، بحيث إذا لم يقم بالوفاء بالأجرة خلال هذه المدة يكون قد أفصح عن عدم رغبته في الوفاء بها وأثبت تقصيره في تنفيذ التزامه، ومن ثم يتأكد حق المؤجر في طلب الإخلاء وتحسب هذه المهلة من اليوم التالي لحصول تكليف المستأجر بالوفاء وتنتهي بانتهاء اليوم الخامس عشر، ويضاف إليها ميعاد مسافة إذا كان الوفاء بالأجرة واجباً في موطن المؤجر .
فعلى المؤجر أن يتربص انقضاء هذه المهلة ، عسى أن يفي المستأجر خلالها بالأجرة ، فلا يكون هناك محل لطلب الإخلاء . فإذا لم يتريث وقام برفع دعوى الإخلاء قبل انقضائها، يتعين على المحكمة أن تقضي من تلقاء نفسها بعدم قبول الدعوى ، لتعلق الأمر بالنظام العام.

وإذا تمهل المؤجر في رفع الدعوى لمدة تزيد على تلك التي حددها القانون ، فهنا تمتد المهلة أمام المستأجر برضاء المؤجر ضمناً ، فيجوز له الوفاء بالأجرة خلال هذا الامتداد

وللاجابة على سؤال ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء لابد من بيان

كيفية تجنب و توقي الحكم بالإخلاء وتوقي تنفيذ حكم الطرد

توقي الحكم بالإخلاء :

الأصل أن يثبت للمؤجر الحق في الإخلاء بانقضاء مهلة الخمسة عشر يوماً من تكليفه المستأجر بالوفاء بالأجرة

المستحقة دون أن يتم الوفاء بها ، فيكون له عندئذ أن يرفع دعواه أمام المحكمة الابتدائية المختصة طالباً الإخلاء .

ورغم توافر شروط الحكم بالإخلاء ، فقد أتاح المشرع فرصة أخيرة للمستأجر لتوقي هذا الحكم ، وذلك إذا قام بسداد الأجرة والمصاريف في أي وقت قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى، فيترتب على هذا الوفاء سقوط حق المؤجر في الإخلاء كما يمتنع على المحكمة أن تقضي به . وعلى هذا النحو ، يثبت للمستأجر ميعاد آخر للوفاء بالأجرة يبدأ من وقت رفع دعوى الإخلاء ويستمر حتى إقفال باب المرافعة فيها
ويقصد بإقفال باب المرافعة انتهاء المحكمة من سماع دفاع الطرفين سواء أكان بطريق المرافعة الشفوية أو المرافعة المكتوبة في صورة مذكرات مقدمة من الخصوم ، بحيث تصبح الدعوى مهيأة للحكم فيها ، فتصدر المحكمة قرارها بحجز الدعوى للحكم .
وإذا صدر الحكم الابتدائي بالإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة ، ثم استأنف المستأجر هذا الحكم، يكون له أن يتوقى الحكم بتأييده إذا هو قام بالوفاء بالأجرة والمصاريف قبل إقفال باب المرافعة أمام المحكمة الاستئنافية.

ومعنى ذلك أن الفرصة المتاحة للمستأجر لتوقي الحكم بالإخلاء تمتد إلى ما قبل إقفال باب المرافعة في دعوى الإخلاء سواء أمام محكمة أول درجة أو محكمة ثاني درجة .

على أنه لا يكفي لتوقي الحكم بالإخلاء أن يقوم المستأجر ، قبل إقفال باب المرافعة ، بالوفاء بالأجرة المستحقة وملحقاتها بالمعنى السالف بيانه ، وإنما يلزم ، علاوة على ذلك ، أن يدفع للمؤجر كافة ما تكبده من مصاريف ونفقات فعلية بسبب دعوى الإخلاء التي أقامها. وهذا يشمل رسوم التكليف بالوفاء ورسوم دعوى الإخلاء ، والأتعاب الحقيقية للمحاماة ، ومصاريف الانتقال لحضور الجلسات ، إلى غير ذلك من مصروفات تكبدها المؤجر للسير في الدعوى فإذا تم إقفال باب المرافعة في الدعوى ، ولم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة والنفقات الفعلية، يتعين على المحكمة أن تقضي بفسخ الإيجار وإخلاء المكان ، دون أن يكون لها سلطة تقديرية في ذلك ، بعد أن أهدر المستأجر كل الفرص التي أعطيت له للوفاء بالتزامه .
ومع ذلك ، يرى البعض أن هذه المحكمة لا تزال ، رغم ذلك ، تتمتع بسلطتها التقديرية في الحكم بالفسخ طبقاً للقواعد العامة ، لأن نصوص قانون إيجار الأماكن لم تسلب المحكمة سلطتها في تقدير طلب الفسخ ، كما أن الأصل في هذه النصوص هو حظر الإخلاء ، فيكون الحكم به استثناء لا يجوز التوسع فيه .

ويجب الاننسي عند الاجابة على سؤال ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء  ان نتطرق ل

الإخلاء لتكرار الامتناع أو التأخير عن الوفاء بالأجرة :

إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة ، فإن هذا التكرار يعد في ذاته قرينة على مطل المستأجر وتعنته مما يجعله غير جدير بالحماية ويستوجب الحكم عليه بالإخلاء والتكرار لا يعني أن يكون المستأجر قد تخلف عن الوفاء بالأجرة مرات عديدة ، وإنما يكفي أن تنسب إليه سابقة واحدة لكي يتحقق في الثانية معنى التكرار .

على أن السابقة الأولى لا تتوفر إلا إذا كان المستأجر قد رفعت عليه دعوى الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة ، ثم قام ، قبل إقفال باب المرافعة ، بسداد الأجرة المتأخرة والمصاريف والنفقات الفعلية ، لتوقي صدور الحكم ضده بالإخلاء ، فترتب على ذلك أن قضت المحكمة برفض هذه الدعوى ، ومن ثم نجح المستأجر في مسعاه .

المستأجر بسداده الأجرة المستحقة وقيمة ما تكبده لمؤجر من مصاريف ونفقات حتى التاريخ المذكور مسقط لحق المؤجر في الإخلاءوالمقصود هو قفل باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف …. انظر : نقض ۲۰۰۷/۳/۱۱ ، الطعن رقم ١٠٦٤٨ لسنة ٧٥ق .

فإذا امتنع المستأجر ، بعد ذلك ، أو تأخر عن الوفاء بالأجرة ، مما اضطر المؤجر إلى اللجوء للقضاء ثانية لرفع دعوى الإخلاء لذات السبب مرة أخرى ، فهنا يتحقق التكرار ويعد المستأجر مماطلاً ، ومن ثم يسقط حقه في تفادي الحكم بالإخلاء ، ويصير هذا الحكم واجباً، حتى لو قام بالوفاء بالأجرة والمصروفات والنفقات الفعلية قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى الثانية .

ورغم هذا التكرار ، يستطيع المستأجر أن يتوقى الحكم بالإخلاء إذا قدم للمحكمة مبررات تراها كافية ، بحيث توفر سبباً قهرياً للتأخير عن الوفاء بالأجرة ، وأن المستأجر لم يتعمد إساءة استعمال حقه في توفي حكم الإخلاء بالوفاء إلى ما قبل إقفال باب المرافعة .

وتستقل محكمة الموضوع بتقدير مدى جدية المبرر الذي يقدمه المستأجر . وكلما كان هذا المبرر يوفر عذراً مانعاً من الوفاء بالأجرة في موعدها ، يكون للمحكمة أن تعول عليه في قضائها برفض دعوى الإخلاء ، سواء أكان هذا العذر قانونياً ، كأن يموت المؤجر ولا يعلم المستأجر ورثته المستحقين للأجرة ، أم كان عذراً يتصل بشخص المستأجر كاحتجازه في مستشفى لإصابته بمرض معدي

ثانيا : توقي تنفيذ حكم الطرد :

رغم صدور حكم الطرد ، أتاح المشرع فرصة أخيرة أمام المستأجر للوفاء بالتزامه ومنع تنفيذ هذا الحكم . قد نصت الفقرة الثانية من المادة ۱۸ / ب من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ على أنه ” لا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم ، وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر “.

وعلى ذلك ، يستطيع المستأجر أن يتوقى أثر الحكم المستعجل الصادر بطرده إذا قام بالوفاء بالتزامه ، بسداد الأجرة المستحقة وملحقاتها ومصروفات الدعوى وأتعاب المحاماة ، ولكن قبل تنفيذ الحكم ، ولو عند البدء في تنفيذه .

ويتم استعمال هذه الرخصة عن طريق الاستشكال في التنفيذ، ويستطيع القاضي أن يوقف تنفيذ هذا الحكم لأنه حكم مستعجل ليست له إلا حجية مؤقتة .

ويملك القاضي المستعجل نفسه أن يعدل عن هذا الحكم ظهرت وقائع جديدة أو حصل تغير في مركز الخصوم ، كما لو عرض المستأجر الأجرة المتأخرة في ذمته على المؤجر بعد صدور حكم الطرد.

وإمعاناً في حماية المستأجر ، وضمان حقه في استعمال الرخصة المقررة له لتوقي تنفيذ
حكم الطرد ، اشترط المشرع أن يتم تنفيذ هذا الحكم في مواجهة المستأجر شخصياً ، حتى لا
يتم التنفيذ في غيابه بغتة ، فلا يتمكن من الوفاء بالتزامه وإيقاف تنفيذ حكم الطرد .

على أن هذا الشرط مجحف بالمؤجر ، لأن المستأجر ، من الناحية العملية ، لن يتواجد مطلقاً عند تنفيذ حكم الطرد ، فيتعذر تنفيذه قانوناً ، ومن ثم يصبح هذا الحكم لغواً لا قيمة له.

ولعل هذا الاعتبار كان ماثلاً أمام المحكمة الدستورية العليا ، فقضت في ١٩٩٩/٢/٦ بعدم دستورية عجز الفقرة الثانية من البند (ب) من المادة ۱۸ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ ، فيما نصت عليه من أنه يشترط ” أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر .

وعلى ذلك ، أصبح تنفيذ حكم الطرد يخضع للقواعد العامة في قانون المرافعات ، بحيث لا يلزم أن يتم تنفيذه في حضور المستأجر ، وإنما يكفي أن يتم إعلانه به في موطنه

وفى مجمل الاجابة على سؤال ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء لابد من التطرق ل

الحكم بالطرد عند تكرار التأخير في الوفاء بالأجرة :

إذا أساء المستأجر استعمال الرخصة المقررة له لتوقي تنفيذ حكم الطرد ، فقام بسداد الأجرة والمصاريف والأتعاب قبل تنفيذ هذا الحكم ، فامتنع تنفيذه ، ثم تأخر بعد ذلك في الوفاء بالأجرة المستحقة ، مما اضطر المؤجر إلى الالتجاء إلى القضاء المستعجل مرة ثانية لاستصدار حكم بطرده إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح ، فإن هذا المستأجر يعد عندئذ مماطلاً غير جدير بالحماية ، بما يوجب المضى في تنفيذ الحكم الثاني الصادر بطرده ، فلا يجديه عندئذ أن الوفاء يعرض الوفاء بالتزامه لتوقي تنفيذ هذا الحكم .

ومع ذلك ، يجوز للمستأجر ، في هذه الحالة ، أن يتوقى تنفيذ حكم الطرد إذا قدم مبررات لتأخره في الوفاء بالأجرة تراها المحكمة كافية ، بحيث توفر عذراً مقبولاً ينفي عنه شبهة تعمد إساءة استعمال الرخصة التي يخولها له القانون لتوقي تنفيذ حكم الطرد .

خلاصة الاجابة على سؤال ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء؟

ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء ؟
– دعوى الطرد هي الدعوى التي يقيمها المالك الأصلي للعقار في حالة قيام أحد الأشخاص بالإقامة في العقار بدون وجه حق، أو بدون امتلاك وثيقة قانونية تمكنه من البقاء في العقار، كما يحق للمالك رفع دعوى الطرد في حالة انتهاء المدة المسموح للمستأجر فيها البقاء في العقار وبذلك ينتهي العقد، كما يحق للمالك رفع دعوى الطرد في حالة وفاة المستأجر الأصلي ولم يوجد فرد ممن يجوز امتداد الإيجار إليه.

– دعوى الإخلاء هي الدعوى التي تقام من قبل المالك في حالة إجراء المستأجر مخالفة في العقار، أيضًا في حالة اساءة المستأجر استغلال العقار حسب العقد المتفق عليه، في الحقيقة تعد هذه الدعوى بمثابة فسخ لعقد الإيجار بين المالك والمستأجر.

محامي متخصص في الدعاوي المدنية ودعاوي الطرد مكتب مستشارك القانوني الاستاذ كريم خالد محمد -محمد مصطفي

رقم خدمة العملاء للتواصل/01150666343-01066510437